RAZPIS ZA PROSTO DELOVNO MESTO
UPRAVNIK – prijave do 30. 11. 2023 na e-naslov: info@sipro.si
Author: sipro
SPLOŠNA OBVESTILA
O B V E S T I L O
Ministrstvo za okolje in prostor z ukrepi za zmanjševanje energetske revščine
Ministrstvo za okolje in prostor (MOP) bo v obdobju 2021-2023 za zmanjševanje energetske revščine namenilo 266.000 evrov. V Programu porabe sredstev Sklada za podnebne spremembe je v letu 2021 za ukrepe za zmanjševanje energetske revščine namenjenih 90.000 evrov, v letih 2022 in 2023 pa po 88.000 evrov.
SPREMEMBA 116. ČLENA STANOVANJSKEGA ZAKONA
Obveščamo vas, da je sprememba 116. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) in sprememba vrednosti točke, ki je osnova za določitev vrednosti stanovanj in posledično za izračun višine neprofitne najemnine. Vrednost točke je 3,5 eura, ki se postopno uskladi na način, kot ga določa 44. člen SZ-1E:
- od 1. julija 2021 do 31. marca 2022 vrednost točke znaša 2,92 eura,
- od 1. aprila 2022 do 31. marca 2023 vrednost točke znaša 3,21 eura,
- od 1. aprila 2023 do 31. marca 2024 vrednost točke znaša 3,5 eura.
Vrednost točke po 1. 4. 2024 bo določena na podlagi uskladitve z rastjo cen življenjskih potrebščin v preteklem koledarskem letu po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije.
Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki je bil objavljen v Ur. l. RS, št. 90, dne 4. 6. 2021. Veljati prične 15. dan po objavi.
OBVESTILA
ODLOK
SODELOVANJE Z DOBRIM UPRAVNIKOM JE ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK
Žalec, 20. 7. 2018
Trajno bivanje v kvalitetnem okolju je pomembno za vsakega uporabnika stanovanja. Stanovanje je imetje, s katerim je potrebno skrbno gospodariti, da ohranja svojo vrednost. Naše podjetje skrbi že 26 let za kakovostno storitev upravljanja večstanovanjskih stavb in stanovanj, kot tudi storitev toplotne oskrbe.
Naši cilji so naravnani k izvajanju kakovostnih storitev vedno in za vse poslovne stranke. Za kakovostno storitev in dosego določenim standardom se trudimo poslušati stranko, razumeti vsako strankino zahtevo, izvesti vsako nalogo korektno in pravočasno, medsebojno učinkovito komunicirati in ne dajati obljub, ki se jih ne moremo držati ter poslujemo v skladu z dobrimi poslovnimi običaji.
Na trgu je naše podjetje poznano kot podjetje s tradicijo in z dobrim poznavanjem stanovanjske tematike, kot tudi tematike energetike. Smo podjetje s finančno stabilnostjo, bonitetno oceno A+, redno poravnanimi finančnimi obveznostmi, sodobno informacijsko podporo, zagotavljamo intervencijsko službo, redno vzdrževanje in nemoteno funkcioniranje ter obratovanje stavbe. Neprestano izobražujemo zaposlenih za potrebe stanovanjskega gospodarstva, nudimo brezplačno pravno pomoč ter pomoč in dajanje ugodnih kratkoročnih kreditov za večja vzdrževalna dela, kot tudi sodelovanje pri razpisih za ugodne kredite in subvencije iz naslova učinkovite rabe energije. Sredstva rezervnega sklada vodimo ločeno na posebnem transakcijskem računu. Vsak posameznik lahko preveri stanje na svojih računih oz. položnicah. Predstavniki etažnih lastnikov lahko stanje sredstev rezervnega sklada preverijo preko spletne aplikacije, kjer so vidni odlivi in prilivi. Poleg rezervnega sklada lahko lastniki pri upravniku zbirajo namenska sredstva za vzdrževalna dela, ki se ob koncu leta obrestujejo. Neprestano sodelujmo in se dogovarjamo z lastniki in uporabniki stanovanj ter s predstavniki, ki so pomembna vez za komuniciranje v zvezi z vzdrževanjem, obratovanjem in ostalimi storitvami upravljanja večstanovanjskih stavb ter pogodbeno sodelujemo s kvalitetnimi izvajalcu z dolgoletnimi izkušnjami in vrednimi zaupanja.
V želji doseganja še višjih standardov v poslovanju, smo že drugo leto zapovrstjo uspešno pridobili CERTIFIKAT ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK, ki ga podeljuje Gospodarska zbornica Slovenije. Za pridobitev listine je podjetje izpolnjevalo zahteve oziroma standarde in z vsakoletnim ponovnim dokazovanjem, da te zahteve še vedno izpolnjuje, se bo podjetje trudilo, da listino tudi ohrani (vir: GZS):
https://www.gzs.si/Portals/Panoga-Poslovanje-Nepremicnine/Vsebine/ZUN/Brosura%20ZUN%20A5.pdf
Tri glavne zahteve
Podjetje, ki se ukvarja z upravljanjem nepremičnin, je moralo za pridobitev novega certifikata izpolnjevati tri ključne zahteve: poslovati mora v skladu z zakonsko ureditvijo, vzpostavljene mora imeti razmere za strokovno delo, kakovost in varnost. Kaj našteto pomeni v praksi?
Najprej mora biti zaupanja vreden upravnik registriran za upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi. S tem omogoči, da država ustrezno vodi in razvršča poslovne subjekte za potrebe uradnih in drugih administrativnih zbirk podatkov (registri, evidence, podatkovne baze ipd.) ter za potrebe statistike in analitike v državi ter na mednarodni ravni.
Prav tako upravnik, ki želi biti vreden zaupanja, ne sme biti v postopkih prisilne poravnave, stečaja ali likvidacije in ne sme mu biti izdana sodna ali druga odločba, ki zahteva prenehanje poslovanja. Zakaj je to pomembno? Gospodarski subjekti po ustanovitvi živijo bolj ali manj uspešno poslovno življenje. Certifikat prinaša uporabnikom informacijo o tem, da imetnik nima resnih poslovnih težav ali da je celo že končal svoje poslovno življenje.
Še en pomemben vidik dobrega upravnika je, da direktor ali nosilec dejavnosti v zadnjih petih letih ni bil pravnomočno obsojen zaradi storitve kaznivega dejanja, povezanega s poslovanjem gospodarskega subjekta, oziroma zoper njega ni uveden kazenski postopek v zvezi s takšnim kaznivim dejanjem in da zoper gospodarski subjekt kot pravno osebo ni uveden kazenski postopek, niti njegovo poslovanje ni prepovedano s sodno odločbo po 20. členu zakona o odgovornosti pravnih oseb za kazniva dejanja. Nemogoče je namreč pričakovati, da bo pošteno vodil organizacijo kdo, ki je pri poslovanju dokazano ravnal v nasprotju z zakoni, in da storitve ne ponuja organizacija, ki je kaznovana ali v kazenskem postopku, ker deluje nevarno za življenje ali zdravje ljudi ali škodljivo za gospodarsko ali finančno poslovanje drugih pravnih oseb ali za gospodarstvo.
Razmere za strokovno delo so nujne
Ob podeljevanju certifikata je veliko pozornosti usmerjene tudi na delovne razmere. Zato je za pridobitev certifikata pomembno, da je pri upravniku v rednem delovnem razmerju vsaj ena oseba, upravnik samostojni podjetnik posameznik pa mora biti obvezno zavarovan kot samostojni podjetnik za polni delovni čas. To uporabnikom storitev zagotavlja, da upravnik ne bo storitev ponujal z izkoriščanjem in siljenjem ljudi v prekarne oblike dela ali celo v delo na črno.
Tudi primerna stopnja izobrazbe in ustrezne izkušnje so nujni pogoj, da lahko lastniki nepremičnin pričakujejo korektno izvedbo odločitev, ki so jih sprejeli o upravljanju stavb. Zato bo moral imetnik certifikata dokazati, da imajo njegovi zaposleni oziroma on sam vsaj VI. stopnjo izobrazbe in deset let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti ali VII. stopnjo izobrazbe in pet let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti.
Ustrezno znanje
Stavbe in druge nepremičnine, za katere so se lastniki odločili, da jih zaupajo v upravljanje, so gradbene konstrukcije z ustrezno tehnično opremljenostjo in njihovo vzdrževanje in obratovanje prinaša stroške, ki jih je treba spremljati in nadzorovati. V odnosih med lastniki pa nekatera razmerja vsaj za raven svetovanja zahtevajo poznavanje pravne ureditve področja. Zaupanja vreden upravnik zato v obliki ustreznih delovnih razmerij ali s pomočjo dolgoročnih pogodb z zunanjimi izvajalci zagotavlja ustrezno kadrovsko strukturo izvajalcev posameznih tehnično-strokovnih, finančno-računovodskih in pravno-premoženjskih nalog.
Pomembno je tudi, da upravnik zagotavlja redno izobraževanje oz. usposabljanje svojih sodelavcev za vsa področja storitev upravljanja. Poznavanje predpisov, tehničnih normativov in standardov, ki se dnevno spreminjajo, lastnikom zagotavlja, da bodo naprave in oprema ter stavbe imele ustrezno in pravočasno zagotovljene in izvedene vse predpisane in zahtevane aktivnosti.
Lastnik mora biti na varni strani
Bolj ko se povečuje vrednost portfelja posameznega upravnika, večji sta njegovi izpostavljenost in odgovornost. To odgovornost mora v zaščito lastnikov, ki so mu zaupali v upravljanje svoje nepremičnine, ustrezno zavarovati in s tem znižati tveganje zanje. Dober upravnik jim zato jamči varnost upravljanja njihove nepremičnine in sredstev z zagotovitvijo bodisi kapitalske ustreznosti bodisi zavarovanja poslovne odgovornosti ali kombinacije obeh.
Poleg tega je ključno, da zaupanja vreden upravnik z neodvisnimi dokazili zagotavlja, da je knjiženo stanje rezervnega sklada skladno s stanjem na transakcijskem računu. Tako je transparentno in brez dodatnih stroškov za lastnike zagotovljena resničnost informacije o dejanskem stanju sredstev rezervnega sklada.
Za delitev stroškov upravljanja mora upravnik uporabljati programsko opremo priznanih dobaviteljev, če pa uporablja lastno programsko opremo ali programsko opremo drugih dobaviteljev, pa mora ta delovati na priznanih podatkovnih bazah. Namreč le ustrezna informacijska podpora poslovanju zagotavlja potrebno kakovost storitev razdeljevanja in knjigovodenja stroškov. Je predpogoj za zagotavljanje varnosti osebnih podatkov lastnikov oziroma uporabnikov in njihovo obdelavo, ki jih za potrebe izvajanja storitev upravnik vodi in vzdržuje.
Imetnik certifikata Zaupanja vreden upravnik bo imel tudi vzpostavljen sistem preverjanja zadovoljstva uporabnikov, kar mu bo dalo podlago za izboljševanje storitev, ki jih zagotavlja.
Novi certifikat bo lastnikom stanovanj v oporo pri ocenjevanju in izbiri upravnika.
Zahvaljujemo se za vaše sodelovanje ter zaupanje.
Direktor Branko Teršek s kolektivom.
Obrazložitev razdelilnika stroška (položnica)
POJASNILA mesečnega razdelilnika stroškov
Upravnik objekta za nemoteno obratovanje in vzdrževanje posamezne stavbe prejme mesečno veliko število računov različnih dobaviteljev, ki so podlaga za mesečni obračun stroškov (razdelilnik stroškov/položnica). Zaradi različnih davčnih stopenj in ključev delitev pa je posamezno fakturo potrebno še dodatno razdeliti na številne posamezne postavke.
Tako lahko imamo na mesečnem razdelilniku stroškov množico postavk, ki na trenutke lahko delujejo nepregledno. Za lažjo preglednost smo pripravili pojasnila posameznih postavk in posameznih delitev stroškov. Upamo, da vam bodo v pomoč.
V skladu z zakonodajo in za večjo transparentnost obračuna posameznih postavk, je za vsako postavko naveden dobavitelj, podatki o dobavitelju in skupni znesek dobaviteljevega računa, način oz. ključ delitve stroškov, količina, znesek na enoto, DDV, skupni znesek postavk itd.
POJASNILA podatkov iz postavk
Pred pričetkom postavk, so za vsako enoto (t.j. stanovanje, poslovni prostor, garažo …) podani podatki enote, na katero se nanašajo stroški navedeni pod njo.
Po koncu postavk, je seštevek vseh postavk, zapisano je stanje sredstev v prostovoljnem skladu in stanje rezervnega sklada objekta.
Če ima plačnik več enot, za katere plačuje stroške, je v nadaljevanju navedena druga enota in pod njo postavke (stroški), ki se nanašajo na drugo enoto. Tako lahko ima posamezna stranka na enem razdelilniku (položnici) stroške za vse enote, ki jih ima v lasti oz. za katere plačuje stroške.
K vsakemu priloženemu UPN obrazcu so prištete tudi morebitne odprte obveznosti. Na koncu mesečnega razdelilnika so seštete postavke vseh enot, odšteta sredstva, ki so se črpala iz rezervnega sklada oz. prostovoljnega sklada. Obkroženo z rdečo na spodnji sliki so sešteti tekoči stroški za plačilo, brez odprtih postavk. Označeno z rumeno je najprej seštevek vseh odprtih postavk in nato še specifikacija odprtih postavk po mesecih, št. razdelilnika in znesku.
V kolikor stranka ne želi oz. ne zmore poravnati celotnega zneska na UPN obrazcu z vsemi odprtimi postavkami, mora pri nakazilu navesti pravilno sklicno št. (referenco) plačila. Za plačilo dolga za julij 2016 iz zgornjega primera, je pri plačilu potrebno navesti sklicno št. SI12 0265616071011 in znesek 0,19 €, za avgust 2016 pa SI12 0265616081017 in znesek 33,73 € itd.
Postopek delitve stroškov za toploto za ogrevanje
Delitev stroškov za toploto za ogrevanje se izvaja po Pravilniku o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih stavbah in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. list RS, št. 7/2010), ki je nasledil Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več odjemalci (Ur. list RS, št. 49/2003).
NEODVISNI STROŠKI: stroka jih pogosto označuje kot prve fiksne stroške ogrevanja. So tisti del celotnih stroškov za toploto iz sistema daljinskega ogrevanja, ki je neodvisen od porabe toplote oz. goriva. To so na primer stroški za priključno moč, stroški za vzdrževanje in drugi od porabe neodvisni stroški.
ODVISNI STROŠKI: stroka jih pogosto označuje kot variabilne stroške ogrevanja. So tisti del celotnih stroškov za toploto, ki je odvisen od porabe toplote. Zajemajo stroške porabe energenta (zemeljskega plina, kurilnega olja …) in porabo tokovine za namene ogrevanja – poraba električne energije za obratovanje kotlovnice. Ti stroški se v deležu (60 % do 80 %), ki so ga določili lastniki v sporazumu, razdelijo na posamezne enote na osnovi porabniških deležev. Preostali del stroškov (torej 20 % do 40 %) za toploto za ogrevanje se na posamezne enote razdeli po ključu ogrevane površine (15. člen). Stroka jih pogosto označuje kot ‘drugi fiksni strošek’.
Podatki, ki so potrebni za delitev odvisnih stroškov, so:
– odčitki z delilnikov/kalorimetrov (razlika med novim in starim stanjem) posameznih enot,
– deleži ogrevanih površin posameznih enot (iz sporazuma),
– korekturni faktorji za izenačitev vpliva lege posameznih enot (iz sporazuma),
– delež stroškov za toploto za ogrevanje, ki se razdeli na enote po porabniških deležih
(iz odčitkov, korigirano po sporazumu).
Delitev odvisnih (variabilnih) stroškov poteka v dveh fazah: najprej se določijo porabniški deleži enot v skladu s členi 10 do 14 pravilnika, nato pa se po 15. členu pravilnika določijo deleži stroškov enot.
Določanje porabniških deležev
Za enoto, za katero ni podatkov z delilnikov iz objektivnih okoliščin, je porabniški delež enak deležu ogrevane površine (10. člen). Predpostavi se torej, da je na m² ogrevane površine poraba toplote enote enaka povprečni porabi.
Za enoto, za katero ni podatkov z delilnikov po krivdi lastnika, je porabniški delež enak deležu ogrevane površine, ki se pomnoži s faktorjem 1,6 (11. člen). Na ta način se porabniški delež določi v primerih, če lastnik ni vgradil delilnikov, ne omogoči odčitavanja delilnikov, namerno odstrani delilnike oziroma ni opravil drugih dejanj, ki so navedena v 11. členu pravilnika. S tem se v skladu s 94. členom energetskega zakona tem lastnikom onemogoči udeležba na prihrankih energije celotne stavbe, ki so bili doseženi z namestitvijo delilnikov in obračunom stroškov po dejanski porabi toplote.
Naslednji korak je določitev skupnega porabniškega deleža enot, za katere so na voljo odčitki z delilnikov. Določi se tako, da se od števila 1 odštejejo porabniški deleži enot, ki so bili določeni po 10. oziroma 11. členu pravilnika (12. člen).
Temu sledi določanje porabniških deležev posameznih enot, za katere so na voljo odčitki z delilnikov (13. člen). Porabniški delež enote je enak deležu odčitkov z delilnikov te enote glede na seštevek odčitkov z vseh delilnikov vseh enot, pomnoženemu s skupnim porabniškim deležem, določenim na podlagi 12. člena.
Porabniški deleži enot, za katere so na voljo podatki z delilnikov in imajo izpostavljeno lego (na vogalu, v zgornjem nadstropju, nad neogrevano kletjo itd.), se porabniški deleži s pomočjo korekturnih faktorjev ustrezno zmanjšajo (14. člen). Pri tem preračunu je potrebno zagotoviti, da ostane seštevek porabniških deležev teh enot enak skupnemu porabniškemu deležu, ki je bil določen na podlagi 12. člena.
Določanje deležev stroškov
Podlaga za delitev stroškov za ogrevanje so porabniški deleži posameznih enot, ki so bili določeni na podlagi 10., 11. in 14. člena pravilnika o delitvi stroškov.
Stroški za toploto za ogrevanje se v deležu (60 % do 80 %), ki so ga določili lastniki v sporazumu, razdelijo na posamezne enote na osnovi porabniških deležev. Preostali del stroškov za toploto za ogrevanje se na posamezne enote razdeli po ključu ogrevane površine (15. člen).
VIRI:
- Portal Plačam kolikor porabim http://www.delitevstroskov.si/delitev-stroskov/delitev-stroskov-za-toploto-za-ogrevanje/
- Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih stavbah in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. list RS, št. 7/2010)
- Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več odjemalci (Ur. list RS, št. 49/2003)
Pripravila:
Simona Simonič, univ. dipl. ekon.
Energetska izkaznica
Kaj je energetska izkaznica?
Energetska izkaznica vsebuje podatke o energijski učinkovitosti stavbe in priporočila za povečanje energijske učinkovitosti.
Zakaj je Slovenija uvedla energetske izkaznice?
Uvedbo energetskih izkaznic v vseh članicah Evropske unije je določila evropska direktiva Sveta o energetski učinkovitosti stavb.
Kaj nam pove energetska izkaznica?
Osnovi namen energetske izkaznice je informirati kupce oziroma najemnike nepremičnin o njeni energetski učinkovitosti in posredno o pričakovani višini stroškov za energijo ter o morebitnih naložbah, potrebnih za energetsko posodobitev nepremičnin in naprav v njej. Na izkaznici je navedenih sedem razredov energetske učinkovitosti stavb, od razreda A, ki pomeni najboljšo energetsko učinkovitost in pri kateri je toplota potrebna za ogrevanje najmanjša, pa vse do razreda G, ki je energetsko najbolj potraten.
Kdo jo mora imeti?
Energetsko izkaznico morajo pridobiti samo lastniki nepremičnin, ki bodo svojo nepremičnino prodajali ali jo dali v najem. Energetske izkaznice ni potrebno pridobiti pri oddaji v najem za obdobje krajšega od enega leta, prav tako energetskih izkaznic ne potrebujejo tisti, ki so svojo nepremičnino že oddali.
Lastniki stavb, ki svojih nepremičnin ne prodajajo ali ne oddajajo v nov najem, pa energetske izkaznice ne potrebujejo.
Energetsko izkaznico je potrebno pridobiti tudi za vse nove stavbe in za vse javne stavbe s površino večjo od 500 m2 (od 9. julija 2015 bo ta površina 250 m2).
Kdo še ne potrebuje energetskih izkaznic?
Zakon predvideva tudi izjemo, da izkaznice ne potrebujejo lastniki:
– stavb, ki so varovane v skladu s predpisi o varstvu kulturne dediščine,
– stavb, ki se uporabljajo za obredne namene ali verske dejavnosti,
– industrijskih stavb in skladišč
– nestanovanjskih kmetijskih stavb, če se v njih ne uporablja energija za zagotavljanje notranjih –klimatskih pogojev,
– preproste in nezahtevne objekte ter samostojne stavbe s celotno uporabno tlorisno površino, manjšo od 50 kvadratnih metrov.
Zakaj naj bi bile koristne energetske izkaznice?
Po prepričanju ministrstva za infrastrukturo bi lahko imela energetska izkaznica velik vpliv pri potencialnih kupcih oziroma najemnikih nepremičnin, saj bi se pri izbiri denimo dveh nepremičnin prav na podlagi potratnosti energije določene nepremičnine, lažje odločili bodisi za nakup ali najem oziroma bi se odločili za tisto nepremičnino, ki je energetsko bolj učinkovita.
Cena energetske izkaznice?
Vlada je z uredbo določila najvišje cene izdelave energetske izkaznice. Za povprečno veliko stanovanje, ki je 60 kvadratnih metrov, cena izdelave ne sme presegati 0,99 evra za kvadratni meter oziroma slabih 60 evrov. Cena izkaznice za stavbe, ki imajo uporabno površino do 220 kvadratnih metrov, je lahko največ 170 evrov, za stavbe z več kot 220 kvadratnimi metri pa največ 0,89 evra na kvadratni meter. Cena energetske izkaznice za večstanovanjske stavbe je odvisna od števila stanovanj.
Koliko časa velja energetska izkaznica?
Veljavnost energetske izkaznice je 10 let.
Kakšna je globa za kršitev?
Zakon določa, da se z globo v višini 300 evrov za prekršek kaznuje lastnik nepremičnine, če pri njeni prodaji ali oddaji v najem kupcu oziroma najemniku najpozneje pred sklenitvijo pogodbe ne predloži originala ali kopije veljavne energetske izkaznice stavbe ali njenega posameznega dela. Inšpekcijske službe bodo nadzor nad energetskimi izkaznicami začele opravljati šele eno leto po sprejetju Energetskega zakona EZ-1.
Kdo izdeluje energetske izkaznice?
Energetske izkaznice stavb na podlagi 68.d člena Energetskega zakona izdelujejo le neodvisni strokovnjaki z licenco ministrstva.
Kaj naročnik pridobi pri izdelavi energetske izkaznice?
– Popis in izmere delov stavb (fasada, okna, izolacija, ogrevalni sistem, uporabljeni materiali itd.),
– analizo podatkov stavbe,
– računalniško obdelava za izračun energetskih kazalnikov energetske izkaznice,
– izdaja energetske izkaznice v tiskani obliki,
– vpis energetske izkaznice v predpisan register energetskih izkaznic,
– priporočila za učinkovito rabo energije in zmanjšanje stroškov za stavbo.